Verifica urbanistica e catastale

La maggior parte dei problemi nelle compravendite immobiliari non nasce dal notaio, ma molto prima. Spesso emerge quando una proposta è già stata accettata e i tempi sono stretti. In questi casi, quasi sempre, è il venditore a trovarsi in difficoltà: sanatorie costose, ritardi, penali o addirittura l’impossibilità di concludere la vendita. Una verifica urbanistica e catastale fatta prima di comprare o vendere casa serve proprio a evitare questi scenari.
A chi serve davvero questa verifica
Chi compra ha il diritto di sapere se l’immobile è regolare e commerciabile. Una verifica preventiva permette di acquistare con consapevolezza, evitando sorprese dopo la proposta o al compromesso.
Ma è soprattutto il venditore a trarne il maggiore beneficio: controllare prima significa non restare incastrati in tempi incompatibili, non subire richieste di sconto all’ultimo momento e arrivare al rogito con tutto sotto controllo.

Cosa si intende per verifica urbanistica e catastale
La verifica consiste nel confrontare lo stato reale dell’immobile con i progetti depositati in Comune e con i dati e planimetrie catastali.
È importante sapere che il catasto non certifica la regolarità urbanistica: un immobile può risultare corretto al catasto ma non esserlo dal punto di vista edilizio. Spesso capita anche il contrario, ovvero che un immobile possa essere stato oggetto di modifiche realizzate con una idonea pratica edilizia ma che la planimetria catastale non è mai stata aggiornata al termine delle opere.

Cosa si intende per stato legittimo
Per stato legittimo si intende l’insieme dei titoli edilizi che, nel tempo, hanno autorizzato l’immobile e le sue modifiche.
È il riferimento tecnico con cui si confronta lo stato attuale dell’immobile per capire se esistono difformità.

I problemi che emergono più spesso
Nella pratica quotidiana, le difformità più comuni riguardano modifiche interne, ampliamenti, aperture, destinazione d’uso, vecchie pratiche mai chiuse o planimetrie non aggiornate.

Cosa succede se non si controlla prima
Saltare questa verifica può portare a blocchi improvvisi, ritardi nel rogito, costi imprevisti e trattative che saltano.

Come lavoro
La mia verifica comprende analisi documentale, accesso agli atti comunali, sopralluogo, confronto tra stato legittimo e stato di fatto, verifica catastale e redazione di una relazione tecnica chiara.
Se emergono criticità, indico subito soluzioni, tempi e costi.

Quando farla
Il momento giusto è prima della proposta, prima del compromesso o prima di mettere in vendita l’immobile. Prima si controlla, più si risparmia.